10 December 2012

AEC กับการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ (Condo/Apartment)



หลังจากที่สองสามปีมานี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในบ้านเรามีการเติบโตต่อเนื่อง โดยเฉพาะตลาดอสังหาฯ ในแนวดิ่ง (ส่วนใหญ่จะเป็น คอนโด, ห้องชุด) ทั้งในเขตกรุงเทพ และปริมณฑล จะเห็นได้ว่า มีโครงการใหม่ๆ เปิดตัวขึ้นมาอย่างต่อเนื่อง  ปัจจัยหนึ่งก็คงมาจากส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า อีกทั้งคอนโดในใจกลางเมืองกรุง ที่ราคาถือว่าอยู่ในระดับสูงมาก มาก (เมื่อเทียบกับรายได้ของตัวผมเอง) แต่ก็ยังคงขยันเปิดตัวอย่างต่อเนื่องเช่นเดียวกัน จึงเป็นที่มาของคำถามว่า




คอนโดบ้านเรามันอิ่มตัวแล้วหรือยังละ ?


ซึ่งเป็นคำถามที่หลายคนอาจจะคิดอยู่ในใจ โดยเฉพาะนักลงทุนทั้งฝั่งซื้อและฝั่งเจ้าของโครงการ ซึ่งอาจกำลังกังวลว่าตลาดอสังหาฯ บ้านเรามันจะเข้าสู่ยุคฟองสบู่หรือไม่ อีกทั้งปีหน้าราคาคอนโด ต้องขยับขึ้นไปอีกแน่ จากค่าแรงที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น อย่างนี้แล้วราคามันจะยิ่งแพง ยิ่ง bubble bubble ไปอีกไหม ถามผม ก็คงตอบไม่ได้ เพราะไม่ได้เป็นกูรู้ กรูเชี่ยวชาญทางด้านนี้



แล้วทำไง ?

แต่ถ้าเรามามองภาพตลาดอสังหาฯ ในภาพกว้างขึ้นมาบ้างละ ลองดูเมื่อเทียบกับประเทศเพื่อนบ้าน โดยเฉพาะในกลุ่ม AEC ด้วยกัน และในประเทศแถบเอเชียที่เจริญ เจริญ กันแล้วว่าเป็นอย่างไร หรือพูดง่ายๆ ก็คือ คอนโดในบ้านเราที่ตอนนี้ ที่มีมากมาย ซื้อลงทุนแล้วมันยังให้ผลตอบแทนที่น่าดึงดูดใจอยู่หรือไม่เมื่อเที่ยบกับประเทศในเอเชีย และที่สำคัญเมื่อเทียบกับกลุ่ม AEC  แล้วเราอยู่ตรงไหนนะ



ไปดูราคาคอนโดในกลุ่มประเทศเอเชียและในกลุ่ม AEC สิ



*หมายเหตุ เป็นราคาเฉลี่ยของห้องขนาด 120 ตร.ม.,ใน พื้นที่เขตเมืองหลวงของแต่ละประเทศ
ที่มา : www.globalpropertyguide.com


จากตารางด้านบน จะเห็นนะครับว่า ฮ่องกง มีราคาคอนโดสูงสุดถึง 20,371 ดอลลาร์ต่อ ตร.ม. ตามมาด้วยสิงค์โปร์ 16,350 และ ญี่ปุ่น 15,122 ดอลลาร์ต่อตร.ม. และเมื่อดูเฉพาะกลุ่มประเทศ AEC (ที่ผมทำแถบสีฟ้าเอาไว้) สิงค์โปร์มีราคาคอนโดสูงสุด ตามมาด้วย ฟิลิปปินส์ ที่ 3,204 ดอลลาร์ต่อ ตร.ม. และไทยเราที่ 2,996 ดอลลาร์ต่อ ตร.ม. ส่วนประเทศที่มีราคาคอนโดต่ำสุดๆ ก็ที่อินโดนีเซีย  2,099 ดอลลาร์ต่อ ตร.ม. เอง เอ่ะ ยังงี้แปลว่าอะไร ไปดูต่อดีกว่า


มาดูอัตราผลตอบแทนกันดีกว่า (Gross Rental Yield) 

แต่ถ้าเราจะซื้อคอนโดคงต้องดูที่อัตราผลตอบแทน (Gross Rental Yield) น่าจะดีกว่า จะเห็นว่า ประเทศที่มีอัตราผลตอบแทนสูงสุด คือ

1. อินโดนีเซีย ที่มีค่าเช่าต่อเดือนที่ 1,955 ดอลลาร์ โดยมีอัตราผลตอบแทน  9.31% ต่อปี
2. ฟิลลิปปินส์ ที่มีค่าเช่าต่อเดือนที่ 2,761 ดอลลาร์ โดยมีอัตราผลตอบแทนที่ 8.62% ต่อปี
3. ไทย ที่มีค่าเช่าต่อเดือนที่ 2,761 ดอลลาร์ โดยมีอัตราผลตอบแทนที่ 6.53%

ส่วนประเทศที่มีอัตราผลตอบแทนต่ำสุด คือ ไต้หวัน 1.57% รองลงมาคือ จีน 2.66% และอินเดีย 2.68%


ดูอีกตัว สัดส่วนราคาต่อค่าเช่า (Price/Rent Ratio)

ดูอัตราผลตอบแทนไปแล้วเรามาดู สัดส่วนราคาต่อค่าเช่า (Price/Rent Ratio) ประกอบกันบ้าง ซึ่งจะบอกถึงระยะเวลาการคืนทุน ผมเข้าใจว่าน่าจะเหมือนค่า Price/Earning (P/E) ในตลาดหุ้นนะ


เห็นชัดเลยนะครับว่า ประเทศอินโดนีเซียคืนทุนเร็วสุดที่ 11 ปี ตามมาด้วย ฟิลิปปินส์ 12 ปี และไทยที่ 15 ปี ซึ่งจะสอดคล้องกับตัวอัตราผลตอบแทน (Gross Rental Yield) นั่นเอง

แต่ในข้อมูลชุดนี้ไม่ได้มีข้อมูลในประเทศลาว พม่า เวียดนามและบรูไน แต่เท่าที่ผมได้ลองหาข้อมูลเพิ่มเติมมาในส่วนของประเทศพม่า ราคาที่ดินในย่านธุรกิจของนครย่างกุ้ง มีราคาสูงถึง 3,166 ดอลลาร์ต่อ ตร.ม. (ราคาที่ดินนะครับ ไม่ใช่ราคาของคอนโด) ส่วนประเทศลาว ราคาที่ดินในกรุงเวียงจันทน์ มีราคาตารางเมตรละ 2,000 ดอลลาร์ ในส่วนเวียดนามและบรูไน ใครมีข้อมูลก็มาช่วยแชร์กันได้นะครับ


กลุ่ม AEC ใครน่าสนใจลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์มากสุด ?


จะเห็นได้ว่าถ้าเรามองการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มประเทศ AEC กรุงจาการ์ตา ประเทศอินโดนีเซียเป็นประเทศที่น่าสนใจลงทุนมากที่สุด ตามมาด้วยกรุงมานิลา ประเทศฟิลิปินส์ และกรุงเทพ ของไทยเรานั่นเอง เห็นอย่างนี้ก็พอจะสรุปได้ว่า การลงทุนในภาคอสังหาฯ ของเรายังถือว่าอยู่ในกลุ่มประเทศอันดับต้นๆ ที่ยังน่าลงทุนอยู่ เพราะถ้าเทียบกับกลุ่มประเทศที่มีเศรษฐกิจใหญ่กว่าเราทั้ง จีน อินเดีย ไต้หวัน ฮ่องกง ญี่ปุ่น หรือแม้แต่สิงค์โปร์ ก็ต่างมี Price/Rent Ratio ในระดับสูงแล้วทั้งสิ้น (แถมผลตอบแทนยังต่ำอีกต่างหาก)


ลงทุนในตลาดคอนโด หรือ ในตลาดหุ้นดีละ ?


กลับมาดูประเทศไทยกันอีกสักนิด โดยถ้าเราเทียบ Price/Rent Ratio ที่ 15 เท่า หมายถึง ลงทุนซื้อคอนโดแล้วจะคืนทุนภายใน 15 ปี และมี Gross Rental Yield 6.53% เมื่อนำมาเทียบกับการลงทุนในตลาดหุ้นบ้านเราตอนนี้ ที่มี P/E ที่ 17-18 เท่า โดยมีอัตราผลตอบแทนเงินปันผล (Dividend Yield) ที่ 3%-3.5% เพราะฉะนั้น ก็ยังถือว่าการลงทุนคอนโด ในบ้านเราก็ยังให้ผลตอบแทนและระยะเวลาคืนทุนที่ดีกว่า ตลาดหุ้นอีกนะเนี่ยะ (ไม่ได้แปลว่า ให้แห่ไปซื้อคอนโดกันนะครับ ยังไงอสังหา ก็ยังมีข้อเสียเปรียบในเรื่องสภาพคล่องเมื่อเทียบกับหุ้น)

*ผมเคยโพสเกี่ยบกับ ผลตอบแทนของตลาดหุ้นในแถบเอเชีย ใครอยากรู้ว่าแต่ละประเทศมี P/E กันเท่าไหร่ก็ไปดูกันได้


เอาเป็นว่า ที่เล่ามาทั้งหมด แค่ต้องการให้เห็นภาพอสังหาริมทรัพย์ในตลาดบ้านเราที่กว้างขึ้นหน่อยโดยการเปรียบเทียบให้เห็นทั้งภูมิภาค เพื่อสำหรับใครที่เงินเหลือแยะสนใจอยากแบ่งพอร์ทไปลงทุนในตลาดอสังหาฯ โดยเฉพาะคอนโดในบ้านเรา หรือใครใคร่เห็นโอกาสจะ Go inter ไปเปิดตลาด AEC กันก็ตามสะดวก

ก่อนจบ ก็ขอฝากประโยคคลาสสิคสำหรับโลกการลงทุน (ที่อ่านกันเข้าใจ แต่ทำได้ไม่เหมือนกันทุกคน)

"การลงทุนมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลก่อนการตัดสินใจ"




*ข้อมูลล่าสุด : อัตราผลตอบแทน (Gross Rental Yield) ของกรุงเทพ ปี 2555


บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส เผยแพร่ผลสำรวจผลตอบแทนของการปล่อยเช่าคอนโดในปี 2555 ในย่านที่ชาวต่างชาติชอบมาพักอาศัยกันมาก ก็เช่น สุขุมวิท สาธร และลุมพินี โดยสำรวจจากการเช่าทั้งสิ้น 230 รายการจากโครงการคอนโดทั้งสิ้น 70 แห่ง 

โดยอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าโดยเฉลี่ยทั้งปี 2555 (Gross Rental Yield) อยู่ที่ 5.16% (ซึ่งราคาค่าห้องที่ใช้คำนวนรวมค่าตกแต่งและค่าเฟอร์นิเจอร์ไว้ด้วย) โดย

คอนโดขนาด 1 ห้องนอนมีอัตราผลตอบแทนจากการเช่าเฉลี่ยที่ 6.22% 
ขนาด 2 ห้องนอนอยู่ที่ระดับ 5.05% 
ขนาด 3 ห้องนอนอยู่ที่ระดับ 4.43% 

โดยชาวต่างชาติเขาชอบเช่าคอนโดที่มีขนาด 2 ห้องนอนมากสุด เพราะมีจำนวนสูงถึง 113 รายการ หรือ 50% ของกลุ่มตัวอย่างทั้้งหมด  ตามมาด้วยขนาด 1 ห้องนอนจำนวน 56 รายการ และขนาด 3 ห้องนอนจำนวน 52 รายการ โดยส่วนใหญ่โครงการที่การก่อสร้างเพิ่งแล้วเสร็จจะมีจำนวนผู้เช่ามากกว่า อาทิ โครงการมิลเลนเนียม เรสซิเดนซ์ ในซอยสุขุมวิท 20 บริเวณซอย 1 - 63 (เอกมัย) พบว่า ยังคงเป็นบริเวณที่ได้รับความนิยมมากที่สุด.




Designed ByBlogger Templates